왜?
(수정중)
내부변수, 외부변수, 입지분석, 시장분석을 하기위한 첫번째 물건으로 신청동 장미아파트를 뽑았다. 이유는 내가 15년 이상을 송파구에 살았고, 잠실쪽은 송파구 주민에게 랜드마크인 동네이기때문이다. 특히 장미아파트는 갭투자에게 인기가 있을 것으로 추정된다. 자세한 설명은 아래 수요요인에 갭투자를 보면된다.
현 상황
- 재건축 단지에서 2020년 3월에 조합설립 인가를 받았고 사업시행인가 준비단계이다
- 전매제한이 걸려있다.
- 지금 매수가능한 것은 1세대 1주택에 10년 보유, 5년 실거주 조합원 물건들이다.
따라서 현재 시점에서 매수하면, 토지거래허가제 구역이 아니기에 2년 실거주 의무가없다.
상방 요인
입지 분석
- 한강변을 잠실지구에서 가장 길게 낌>> 재건축 되면 한강뷰 세대수 제일 많을듯
- 주공 5단지와 거의 똑같은 입지를 가짐>> 주공5단지를 대장으로 가격을 계속 따라갈 확률이 큼
- 롯데, 삼성, 배민, 쿠팡 등이 계속해서 잠실역과 몽촌토성 사이에 들어오는중.>>서울 동남권 입지 인기는 계속 되어갈듯
- 잠실지구 남은 재건축 단지 3개(아선, 주공5단지, 장)중 하나
기반시설
- 교육: 서울잠동초, 잠실중 >>초중품아, 잠실고(도보4분)
- 교통: 잠실나루역 도보 2분(138m), 잠실광역환승센터
- 편의시설: 아산병원(도보6분), 홈플러스(2분), 롯데월드몰(3분거리), 롯데마트(3분거리), 올림픽공원(도보20분),한강산책(도보3분), 송파어린이도서관(도보3분), 송파구청(도보10분),석촌호수(도보20분)
- 주변 기업: 삼성 SDS, 쿠팡, KT(공사중), 롯데, 배달의 민족
미래가치
- 2026년 잠실 MICE (종합운동장부지 이용)
- 현대채 GBC (착공됨)
- 한강 영구 조망권 가진 큰단지
공급요인
- 바로옆 단지 2023년 진미크 입주로 인근 파크리오는 가격에 맞춰상승할 확률높다>> 바로옆 단지 파크리오가 상승하면서, 옆에 재건축단지인 장미, 주공5단지 입지가 다시한번 뛸 가능성 있음
- 강남3구에 2023년에 나오는 조그만 공급을 소화하고, 지금 청약경쟁률을 보면 미분량은 없을것이므로, 매물 소화되는순간 상승기류 탈 가능성높음
인허가 실적보면 서울 공급은 아주 부족한상태가 지속되는상태이므로 (인허가 참조)
수요요인
전세 수요 지수 계속 증가
(월간 kb주택가격동향 참조) 2021.5.11보고서
- 매매시장 위축으로 전세시장으로 수요가 몰리고있고, 투자수요 감소로 전세 매물이 더욱 줄고있음
- 만기 연장을 2+2로 연장하므로 시장공급 부족
- 재개발 또한 실수요+투자자가 몰리고 투자자는 전세보다 월세물건을 내놓으므로 전세 부족
- 임대차3법때문에 임대사업자+전세를 놓던 임대인은 전세를 반전세,월세로 부담해야하는 세금을 임차인에게 전가하려함.
다주택자의 매물들이 시장에 등장하지않고 증여로 매물잠김 가속화
2021.4월 서울에서 주택(단독·다가구·연립·다세대·아파트) 증여 건수는 3천39건
갭투자
재건축을 보고 잠실 주공 5단지를 투자하고 싶은 사람이 있다면 현재 기준으로는 토지거래허가제로 인해 잠실동은 실거주 2년이라는 제약이 있기때문에, 규제로 묶이지 않은 장미아파트를 매수할것이다.
하방 요인
입지분석
기반시설
- 주차 문제 아주심각(세대당0.8대)
미래가치
공급요인
3기 신도시
- 서울 아파트 공급 2023년부터 증가…2027년까지 30만호 계획
- 8·4 대책으로 확정된 수도권 127만호 공급계획이 차질없이 추진될 경우를 전제
수요요인
- 3기 신도시의 공급 계획대로 흘러가고, 청약+분양을 받은 사람들은 잠재적 매수자에서 10년후 매도자로 매도자로 변경
- 공공임대, ltv 90% 내집마련(송영길 플랜)을 성공적으로 제도를 안착시키면 수도권 매수세는 소폭 감소가능 (장미아파트와 같은 15억이상들의 아파트 구매대상과는 다르기때문에 소폭 감소)
3줄 요약
- 잠실 마이스 뉴스가 뜰수록, 잠실 주공 5단지가 사업이 진척될수록 가격은 올라갈것
- 잠실 주공 5단지가 잠실 대장되었고, 입지가 매우 흡사한 장미아파트는 따라갈 확률 높다
- 하락장이 오더라도 전세가격은 오히려 더욱 오르면서 지지선을 형성할 가능성이있고, 잠실 마이스, 슬세권 등의 트렌드가 지속되는한 하방요인에 비해 상방요인이 영향력이 크다.