왜?
서울 아파트 매매가는 다양한 요인들이 다른 크기의 영향력을 가지고 결정된다. 이 중 금리요인과 인허가물량(공급측면)이 서울 아파트 매매가와의 상관관계 알아보기 위해 과거 데이터와 비교하여 유의미한 연관성이 있는지 조사하였다.
기준이 되는 대한민국 서울 아파트 평균 매매가는 2003년 고점을 찍은후 2004년 말까지 하락하였다. 그 후 2005년부터 지속적 상승 후 2009년을 기점으로 2014년까지 점진적 하락하였다. 2015년부터는 2021.7 현재까지 상승추세이다.
기준 금리,인허가물량이 서울 아파트 가격와의 연관성
미국기준금리
미국은 2000년도 이후 연속적인 금리인상은 2003년 6월 25일~ 2006년 6월 29일(3년간), 2015년 10월 28일~2019년 6월 19일(4년간) 2번이다.
미국 금리 인상은 서울 아파트 하락의 시작인 2003년 8월부터 2004년 약 1년간만 일치한다.
대한민국 기준금리
대한민국의 연속적인 금리인상은 2005년 10월 11일2008년 8월 7일(4년간 8회발표), 2010년 7월 9일2011년 6월 10일(1년간 5회발표) 2번이다.
특이한점은 미국이 2015년19년까지 금리를 올릴때, 대한민국은 1.251.75를 유지하였다. 이 당시 한국은행 금융통화위원회는 2015년~19년 고용상황이 완만한 증가세, 경기 회복세가 탄력을 받을수있도록 금리를 동결시켰다.
대한민국 금리 인상은 서울 아파트 하락기간인 2010~2011년 약 1년간만 일치한다.
2003년2004년, 2009년2014년의 집값하락은 대한민국과 미국 기준금리와의 연관성이 상당부분 미약하다고 보여진다.
인허가
주택의 공급이 많아지면 서울 아파트 값은 어떨까?
공급측면을 보기 위해 서울 인허가 물량과 서울 아파트 가격를 비교해보자
인허가 실적은 2~3년후의 물량으로 생각했을때 다음과 같다.
2003년2004년 서울 주택공급은 2000년 이후 최고점였다. 또한 20092014년 기간 우상향을 하며 주택공급이 지속적으로 이뤄졌다는 것을 확인하였다.
위에 데이터를 통해 서울 아파트 하락기인 2003년2004년, 20092014년은 모두 인허가실적+2년의 우상향 기간과 일치한다.
인허가 물량은 아파트,연립주택,다세대주택을 모두 포함한다는 사실을 알아야한다. 2003년2008년 노무현정권과 2017년2022년 문재인 정권은 재건축 사업을 강하게 규제하여, 인허가 물량은 각 집권시기에 우하향하는 모습을 확인할 수 있다.
결론
서울 재건축 규제 시행 및 인허가 물량이 없다는 점을 통해 3~5년후 실수요자들이 선호하는 입지를 가진 신축아파트의 공급은 매우 부족하다는 결과가 나올 것이라고 생각한다.
따라서 2003년2004년, 2009년2014년은 서울 집값이 조정 또는 하락은 금리와의 연관성이 미약하고 금리보다 주택공급량이 더 큰 요인으로 작용하는 것으로 추측된다.