REIT주식과 케이스 쉴러 주택 가격 지수 연관성
왜?
코로나 이후 전세계 부동산 시장을 가파른 상승세를 보여주고 있다.
영국 부동산 정보업체 나이트 프랭크가 조사한 Global House Price Index에 따르면 한국의 2021년 1분기 주택가격은 1년 전에 비해 5.8% 상승했다. 이는 터키(32%), 뉴질랜드(22.1%), 미국(13.2%), 영국(10.2%), 독일(8.1%)에 비교하면 턱없이 부족한 상승률이다.
큰 상승장 속에 반드시 큰 돈이 있어야만 부동산 상승에 편승할 수 있을까?
또 부동산의 단점인 환금성을 어느정도 해결할 수있는 방법은 없을까?
필자는 리츠주(REITs)를 분석하여 투자한다면, 부동산을 소유한 효과, 환금성 확보가 가능하다고 생각한다.
REITs 주?
REITs는 1960년 드와이트 D. 아이젠하워(미국 34대 대통령)가 모든 사람들에게 부동산 투자 기회를 주기 위해 제정하였다. 2021년 현재 전 세계적으로 최소 39개국이 REIT를 설립하였다.
REIT는 부동산 소유회사이며, 사무실, 아파트, 창고, 병원, 쇼핑센터, 호텔 등 다양한 상업용 부동산을 소유하고 있다.
아래는 미국 SEC investor bulletin에 따른 REIT주 주요 자격 요건들이다.
- 완전히 양도 가능한 주식이 있어야 한다.
- 설립 후 최소 100명의 주주가 있어야한다.
- 적어도 자산의 75%이상을 부동산에 투자해야한다.
- 기업의 매출 최소75%는 월세 수입, 부동산 대출금의 이자, 부동산 판매 수익에서 발생해야한다.
- 최소 90%이상의 과세소득을 매년 주주들에게 환원해야한다(배당지급)
리츠주는 부동산 임대수익부터, 매매 차익까지 모든 수익을 환원해야한다. 결국, 리츠주에 투자한다는 것은 부동산을 소유한 효과를 가져오게 된다. 그리고 주식형태이므로 언제든 팔아서 차익을 실현가능하므로 환금성도 뛰어나다.
하지만 주의해야할 점도 존재한다. 해당 리츠주가 소유한 부동산 임차인이 어떤 기업의 재무건전성, 현금흐름성, 성장성을 반드시 확인해야한다. 또한 부동산의 성격상 종류(회사 건물, 물류창고, 쇼핑센터, 호텔, 아파트 병원, 데이터센터 등)에 따른 수익성이 달라질 수 있기에 부동산을 잘 알고 있다면 Office REITs, Indurstrial REITs, Retail REITs, Lodging REITs 등 특정 종류만 취급하는 리츠를 고려해보는 것도 좋은 선택이다.
케이스 쉴러 주택 가격지수와 리츠주 연관성?
케이스 쉴러 주택 가격지수는 경제학자와 스탠더드 앤드 푸어스(신용평가회사)가 함께 연구를 해서 만든 주택 가격 지수이다. 미국의 주요 10대 도시오 20대 도시를 나눠서 10 city index와 20 city index,national index로 구분한다.
- 10대 도시: 보스턴, 시카고, 덴버, 라스베거스, 플로리다, 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌디에고, 샌프란시스코, 워싱턴
- 20대 도시: 보스턴, 시카고, 덴버, 라스베거스, 플로리다, 로스앤젤레스, 뉴욕, 샌디에고, 샌프란시스코, 워싱턴, 탬파 베이, 애틀란타, 디트로이트, 미니애폴리스, 샤를로트, 클리블랜드, 포틀랜드,댈러스, 시애틀, 피닉스
현재 매달 2%가 지속적으로 상승하 고있으며, 2021년 6월 말기준으로 1년 전보다 18.6% 올랐다. 이는 1987년 지수 작성 이후 최대 상승률이다.
그렇다면 케이스 쉴러 주택 가격지수와 리츠주 연관성은 있을까?
리츠주들을 트래킹하는 The MSCI US REIT Index를 통해 비교해 보았다.(월간 주택가격지수상승률/ 월간 MSCI US REIT INDEX 상승률)
2020년 3월 코로나 이후를 보았고, 매월 상승률로만 비교했을 때 평균 절댓값 오차는 7% 차이였다.
상승률 오차 1위는 2020.3월(-26.4%/3.5%), 오차가 안나는 2020.7월(3%/3.5%)이였다.
전체 평균 오차가 7%라는 것은 매우 크며, 연관성은 거의 없다고 판단한다.
오차의 발생원인은 아마 주택가격의 상승과 모든 종류의 부동산 임대수익, 매매시세차익의 차이때문에 발생하는 오차라고 생각된다.