서울 주택은 정말 부족한 것일까?
왜?
서울 주택은 매년 공급 부족이라고 한다.
전문가들의 말에 따르면 신축 아파트 선호도가 매우 높아졌고, 서울 적정 공급량인 4만호 이상 매년 공급해야 전월세 및 매매가격이 안정될 것이라고 한다.
하지만 최근 기사에 따르면 “2040년까지 대도시권 30분내 생활권…탈서울행렬 이어질까” 라며, 지난 5년간 서울에서 타지역으로 떠난 이들은 281만명에 달한다.
모든 이들이 서울을 떠나고 있지만 서울은 계속해서 오르는 것은 왜 그럴까?
서울 아파트 매물 상승요인과 하락요인을 나눠 확인해보자
탈서울 순이동
먼저, 서울 아파트 매물 상승요인 두가지이다. 서울특별시에서 빠져나간 세대를 의미하는 순이동자수를 보자. 2010년 ~ 2019년까지 서울지역의 전입,전출로 도출한 순이동은 총 100만명으로 나타났다. 이를 1세대당 3인으로 계산해보면, 35만 세대가 순이동으로 서울을 탈출하였다. 즉, 매년 평균 3.5만 세대가 서울을 탈출했다는 뜻이다.
서울 2010~2019년 입주량
상승요인 두번째로 서울 아파트만 2010~2019년의 공급량을 확인해보자.
10년동안 28만 세대가 공급되었고, 매년 평균 2만9천 세대가 입주하였다.
서울 자체내 세대수증가
이제 서울 아파트 매물 하락요인 두가지를 보자. 서울 내에서 세대수 증가를 확인해보면 2010년 422만 세대를 시작으로 2020년 441만으로 크게 늘었다. 이는 1~3인 세대가 매년 평균 5만 세대가 늘었고, 반대로 4인 이상 세대가 매년 평균 3만 세대가 줄었기 때문이다. 결국 2020년까지의 순증가량은 약 20만세대이다. (2019년까지는 10만세대)
멸실 주택수
다음 두번째 서울 아파트 매물 하락요인으로 멸실 주택수가 있다. 멸실 주택수는 건축법상 주택의 용도에 해당하는 건축물이 철거 또는 멸실되어 더이상 존재하지 않는 것을 말한다. 단독주택, 다가구, 연립주택, 다세대주택, 아파트를 모두 포함하며, 2010~2019년까지 총 26만 세대가 멸실되었다.
결론
2010~2019년의 모든 데이터를 종합해보면 서울 아파트 매물은 +27만 세대이다. 즉, 위 4 가지 요소만을 본다면 27만 세대의 서울 아파트는 지금 사용되지 않거나, 비어있는 것 아닐까?
하지만, 도출해낸 서울 아파트의 27만 세대가 비어 있다는 결과는 잘못되었을 확률이 매우 높다. 그 이유는 다음과 같다.
- 10년 동안 서울 내에서 아파트가 아닌 주택에서 아파트로 전입한 세대수가 계산되지 않았다.
- 서울에 증가한 세대수에서 아파트로 전입한 비율을 모른다.
- 탈서울 세대가 아파트에서 거주하다가 탈서울 했는지 알 수 없다.
- 입주량은 아파트만 계산하였고, 멸실 주택수는 모든 주택에 관해 계산되었기 때문 부정확하다.
- 그 외의 고려하지 못한 요소들 존재가능성 존재
지금은 부동산 시장은 가수요, 실수요, 2년간의 저금리, 부동산 규제의 풍선효과 등 다양한 요인들이 서울 아파트 시장에 영향을 준 결과이다. 특히, 임대차 3법 이후 현재까지 강남3구의 전세매물은 평균 27.8% 감소하였다. 실제로 2021.12.10기준 단지 세대수 대비 전체물량을 살펴보면, 잠실 리센츠 3%, 아리팍 7.6%이다.
필자는 전월세 시장의 안정적인 가격을 위해선 결국 2019년까지 총 아파트 196만 세대 중 전월세시장으로 나온 매물이 전체의 10%인 20만 정도는 남아있어야 세입자 우위인 시장으로 돌아가며, 가격 안정 및 예측가능한 부동산 시장으로 돌아갈 수 있지 않을까? 조심스레 의견을 내본다.
참고
- 통계청
- 서울시 홈페이지
- 부동산 114
- 아실 매물수 증감
- 네이버부동산