사전지식
- 분양세대가 30세대 이상인 경우 입주자 모집공고 승인을 얻어 일반분양을해야한다. (주택법 제54조, 주택공급에 관한 규칙 제3조 제2항 단서)
주택분양보증
주택분양보증이란 사업주체가 부도 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없는 경우, 해당 주택의 분양의 이행(사용검사 포함) 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증이다
현재, 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증은 분양가상한제가 실시되지 않은 지역에서 고분양가를 관리하는 역할을한다.
하지만, 후분양제를 실시할 경우와 시행사 자체보증 등을 통해서 얼마든 피해갈수있다.
| 보증대상 | 「주택법」 제15조에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택사업일반에게 분양하는 주택이 30세대 이상인 경우에 한함(부대시설 및 복리시설 포함) 1. 주택조합의 조합원에게 분양되는 주택은 보증대상에서 제외 2. 건축허가를 받은 주상복합건물의 주택 및 주택외시설과 사업계획승인을 얻은 주상복합건물 중 주택이외의 시설은 주상복합주택분양보증 대상 |
|---|---|
| 보증책임 | 주택의 분양 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임짐 |
| 보증채권자 | 입주예정자(분양계약자) |
| 보증채무자 | 당해 주택사업의 사업주체# |
| 보증금액 | 사업주체가 당해 주택사업의 분양계약자로부터 받게 될 계약금과 중도금을 합한 금액 |
| 보증기간 | 당해 주택사업의 입주자 모집공고 승인일부터 건물소유권보존등기일(사용검사 포함)까지 |
분양가상한제
분양가 상한제란 주택 분양가격을 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한하는 제도다.
분양가 자율화(1999년) 이후 고(高)분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 도입됐다.(2005년 3월)
=(택지비) 공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
=(건축비) 기본형건축비(지상층 건축비+지하층 건축비) + 건축가산비
본래의 목적은 택지개발촉진법, 공공주택특별법 또는 도시개발사업에서 LH 등이 조성하는 공공택지에서 분양을 한 경우 분양가심의위원회의 심사를 받아 주변시세보다 저렴하게 분양가격을 책정하는것이다.
하지만 2020년 11월 6일 국토교통부는 주거정책심의위원회를 통해 서울 집값 지역을 핀셋규제하였다.
분양가 상한제는 분양가 심사에서 피할 수없는 절차
민간택지에 대해서도 분양가 상한제가 실시되면서, HUG 고분양가 심사에서 제외된다.